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地产融资空盆变蛇寒冬群像

时间:2019-08-13 23:26:28 观看:71 编辑:口水新闻网

  盛世神州基金总裁李万明从操作层面,还原调控的传导过程——

  股权融资

  另一种资产支持证券CMBS也被与会嘉宾呼吁推广,并被希望被视作解决房企融资的资本优化方式。

  沈建光分享的数据显示,过去几年房企海外美元债发行额度都达到400多亿美元,今年上半年就达到了这个规模,但实际上净融资额仍为负,说明新债尚不足以偿还旧债。

  他还给房企提出了建议,认为房企要早做打算,尝试各种融资渠道、各种促销方式,大量拿地甚至高价拿地的动作要停止。

  8月8日,与会嘉宾公开谈及几天下来的感受,深处其中人难免不会生发担忧情绪——

  中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远旗帜鲜明地预测,房地产私募股权基金将在中国房地产市场凸显重要角色。这种观点得到了房企及其它投资机构的认同。

  债券、银行贷款

  不止一个人有这种判断,某私募机构高管透露,自己最近与部份信托的高管沟通,大家都对融资收紧形成了共同认识。另一位嘉宾则认为,窗口指导以后可能会成为一种常态。

  溯本求源,京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光认为,2019年土拍市场火爆是本轮融资调控的导火索。他强调:“3月份以后土地价格飞涨,这可能就是引起新一轮调控的重要原因。”

  调控的靴子落地之快,但市场早有心理准备。

  从银行信贷、债券、信托到上市融资、CMBS/类REITs等,在房地产入冬的时候总被反复讨论并运用到实际,最根本是要敬畏市场,顺势而为。正如一位与会人员所言,只要大家共同努力,办法总比困难多。

  但REITs过去多年在国内原地踏步,也引发业界的思考及讨论。

  就在博鳌房地产论坛举办期间,8月7日有报道称,银保监会下发“64号文”,要求加强房地产信托合规管理和风险控制,督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务,提高风险防控前瞻性和主动性,控制业务发展增速。

  房企融资形势严峻,传统融资渠道收窄,需求将转向一些受限较少的其它渠道。其中过往被摒弃的股权融资,在当下的融资环境下将发挥越来越明显的作用。

  2019博鳌房地产论坛·特写 中国的房地产模式主要是负债驱动型,而近两年以来的调控持续针对融资端尤其是前端融资,令房企如同被扼住喉咙。

  REITs、CMBS

  政策方面,部分房地产业务较多的银行被监管窗口指导;作为替代方式的海外发债,发改委连续发文规范备案要求,并限定用途。

  李万明甚至直言不讳,当银行、信托资金不能投向房地产的时候,恰恰是“房地产私募股权基金的春天”。长安不动产总经理樊振东也认为,如果房企既想保持规模不掉队,又保证负债率不提高,最容易解决的方案便是让渡股权。

  瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷自称在国内推广CMBS长达17年,认为有危才有机,目前政策调控非常严格,可能正是CMBS发展的契机。

  清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群经过对比分析,发现美国超过60%的不动产企业以REITs为主,但国内95%以上都是开发商。同时国内开发商采用的融资手段多是为项目配套资金,而非出于主动管理目的,与国外的基因不同。更遑论国内没有相关的法律、税收及运营管理能力基础来支撑它的发展。

  只有结合房地产融资政策及数据表现进行观察,“全面收紧”的重量才会如此具象。